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    广东高法:离婚协议关于房屋权属的约定,可有条件排除执行!

    张茂荣 发表于[2019-10-22]

    关键词:协议离婚、恶意串通、逃避执行、“私约”、物权公示。


    ▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

    ▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等


    推荐阅读:王炸!广东高法:借名买房不但合法有效,还可排除债务执行


    9月29日,笔者就广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》(以下简称《解答》),撰文《王炸! 广东高法:借名买房不但合法有效,还可排除债务执行》 ,引发公众热议并被广泛传播。


    其实,《解答》中涉及公众利益的新规还有很多,如一直以来存在争议的:夫妻协议离婚,约定房屋归一方所有但未办理过户手续,另一方债权人是否可强制执行该房屋?如果可以,如何保障前配偶的权益?如果不可以,如何体现物权公示,保护债权人权益?又会不会滋生以离婚协议逃避执行的问题?


    对此,《解答》给出了明确的答案:有条件排除执行,全文如下:


    20.金钱债权执行中,案外人主张通过离婚协议取得被执行房屋,请求排除执行,如何处理?


    意见:案外人与被执行人原为夫妻关系,离婚时已签订财产分割协议,约定人民法院查封的、登记在被执行人名下的房屋归案外人所有,但尚未办理过户手续的,如同时符合以下条件,可以排除执行:1.(时间方面)离婚协议在房屋被人民法院查封前签订并已在相关部门备案;2.(占有方面)案外人在离婚协议签订后已经实际占有涉案房屋;3.(过错方面)案外人对房屋未办理过户不存在过错。


    说明:案外人为被执行人原配偶。如上述条件达成,则案外人对争议房屋享有将所有权变更登记至其名下的请求权,该权利指向争议房屋,具有特定性。而金钱债权没有特定指向,争议房屋只是作为被执行人责任财产履行金钱债权的一般担保。据此,案外人对争议房屋的请求权优先于一般金钱债权,可以排除执行。


    信荣说:“私约”优先,于债权人严重不利,或滋生借“离婚”逃避执行!
    1、众所周知,不动产是最好、最稳定、最能看得见、最能衡量当事人身价的资产,也是最佳债务担保,是银行等金融机构、市场主体基于物权公示,与其权利人发生商业往来的最重要参考因素,而借名买房、离婚协议只是当事人“私约”,外人无从知晓,一旦发生“私约”权利人与登记权利人不符,优先保护“私约”权利人,将导致债权人失去担保,并进而导致债权无法实现的结果!

    2、离婚协议可以排除执行的三个条件很容易实现,很可能沦为夫妻双方恶意串通逃避执行的手段。 当事人想要逃避执行,必会事先布局,在法院查封甚至债权人起诉之前协议离婚(当天即可完成),由“私约”权利人占有(更多假离婚是仍旧共同居住),并由“净身出户”自认不配合过户,自揽全部未过户过错,从而免除“私约”权利人过错!


    3、给债权人的建议:借名买房、离婚协议都可以轻松逃避执行,物权公示的权利登记已不可靠,出借款时还需细查借款人其他资产,增加其他担保,并要求借款人配偶做共同借款人或连带保证人,必要时委托律师尽调


    4、按广东高法上述观点逻辑,离婚协议关于房屋之外其他未过户特定物(如车辆等)的权属约定,也可以有条件排除执行。


    是不是觉得风险无处不在?没关系,任何“涉房”事宜,均可随时致电专业房地产法律服务——信荣(全国)房地产律师团队客服专线:400-0755-618。



    附:往期精彩

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